カリフォルニア州では、配偶者間での不動産の贈与や譲渡は比較的簡単に行うことができ、税務上の恩恵も多く認められています。夫婦間で不動産を贈与または譲渡する際の法的手続き・使用されるDeed（権利証書）・課税関係について、カリフォルニア州法に基づき説明します。
1. 夫婦間での不動産贈与とは？
夫婦間の不動産贈与には、以下のような形があります：
- 一方が単独で所有していた不動産の全部または一部を、配偶者に贈与する
- 共同名義（Joint TenancyまたはCommunity Property）で保有していた不動産を、一方の単独名義に変更する
どちらのケースも「贈与」に該当し、Deed（権利証書）を通じて所有権の変更が記録されます。
2. 夫婦で共有している不動産を一方に譲渡するケース
夫婦が共同名義で所有している不動産（たとえば、Joint TenancyやCommunity Propertyとして記録されている不動産）を、配偶者の一方に譲渡することも可能です。
たとえば、離婚や資産整理、遺産計画（Estate Planning）の一環として、夫婦の一方が他方の配偶者に自分の持分を譲渡するケースが典型です。
この場合、以下のようなDeedを使って持分を譲渡します：
- Quitclaim Deed：保証なしで権利を放棄するシンプルな形式
- Interspousal Transfer Deed：配偶者間譲渡に特化しており、税務上の免除を明確に示すことができる
3. 使用されるDeed（権利証書）の種類
① Quitclaim Deed（クイットクレーム・ディード）
- 保証なしで権利を放棄するシンプルな形式
- 不動産の贈与において、特に夫婦間の信頼関係がある場合に多く使用されます
- 書式も簡潔で、記録コストが比較的低いのが特徴
② Interspousal Transfer Deed（配偶者間譲渡証書）
- カリフォルニア州で用意されている配偶者間譲渡専用のDeed
- 税務上の再評価（固定資産税）や譲渡税の免除の理由が明記できる
- 離婚・婚姻中の財産調整、贈与などに最適
③ Grant Deed（グラント・ディード）
- 所有権が確かであることをある程度保証しつつ譲渡する形式
- 贈与でも使用できますが、夫婦間贈与では他の形式より一般的ではありません
4. 記録手続（Recordation）
作成したDeedは、以下の手順で公的に記録（Record）する必要があります：
- 該当カウンティのRecorder’s Office（登記所）に提出
- Preliminary Change of Ownership Report（PCOR）の提出
- 所有権変更の理由（例：夫婦間の譲渡）を記載
- 税務上の再評価の免除を申請
5. 税務上の取り扱い
① 贈与税（Gift Tax）
- 米国市民の配偶者間では、連邦贈与税は無制限に非課税（Unlimited Marital Deduction）
- したがって、贈与額がいくらであっても課税されません
- ただし、贈与を受ける配偶者が非米国市民の場合、年間約185,000ドル（2025年時点）の非課税限度があります
② 固定資産税（Property Tax）再評価の免除
- カリフォルニア州のProposition 13により、不動産の評価額は一定条件でしか再評価されません
- 夫婦間の譲渡（包括共同財産内の移転）は再評価の対象外
- PCORを提出し、「Spouse-to-Spouse Transfer」として申請することで免除が認められます
③ 不動産譲渡税（Transfer Tax）
- カリフォルニアでは多くの市・郡でTransfer Tax（譲渡税）が課されます
- しかし、夫婦間の譲渡・贈与（無償移転）には課税されないことが一般的
- Interspousal Transfer Deedを使用することで免除理由が明記され、トラブルを避けられます
6. 実務上の注意点
- Deedの記載ミスや誤解を避けるため、弁護士等のサポートを受けることを推奨します
- 特に共有持分の譲渡や過去の担保設定がある不動産では、専門的な確認が重要です
- 将来の相続や財産分割のトラブルを防ぐため、贈与後の名義・登記の状況を明確に把握しておきましょう
7. まとめ：夫婦間の不動産贈与のポイント一覧
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 使用するDeed | Quitclaim Deed または Interspousal Transfer Deed |
| 記録手続 | Recorder’s Officeで記録＋PCOR提出 |
| 贈与税 | 米国市民間であれば非課税（Unlimited Marital Deduction） |
| 固定資産税 | 再評価免除（Prop 13）適用あり |
| 譲渡税 | 原則として非課税（免除申請要） |
8. 離婚時の財産分与にも応用可能
離婚時に、夫婦の一方が他方へ持分を譲渡する場面でも、上記と同じようなDeedと手続き使われます。Interspousal Transfer Deedは、こうした法的明確性が求められる場面で有効です。
【免責事項】
本記事は、カリフォルニア州の法律に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されたものです。個別の法的助言を提供するものではなく、読者の特定の事案に対する判断を代替するものではありません。不動産の譲渡や贈与に関して具体的な判断・手続きを行う際は、カリフォルニア州の弁護士や税理士など、資格を有する専門家にご相談ください。
カリフォルニア拠点（サンフランシスコ、ベイエリア、ロサンゼルス）
カリフォルニア弁護士・日本弁護士
田中良和