ロサンゼルス市で土地を購入したり、建物を建てたり、ビジネスを始めようとする際に必ず確認すべきなのがゾーニング（Zoning）、すなわち用途地域規制です。ゾーニングは都市計画の一環として、地域の健全な発展と住環境の保護を目的に、土地の利用用途を制限するものです。
本記事では、ロサンゼルスのゾーニング制度について、基礎から実務的なポイントまで、カリフォルニア州弁護士の視点から解説します。
ゾーニングとは？
ゾーニングとは、都市や地域を用途別に区分し、建物の種類や高さ、密度、使用目的などを規制する法律です。ロサンゼルス市では、Zoning Code（L.A. Municipal Code Chapter 1, Article 2）に基づき、細かくゾーンが定められています。
ロサンゼルスの主なゾーン分類
ロサンゼルス市では、以下のようなゾーン分類が一般的です：
- R（Residential）ゾーン：住宅専用地域。一戸建てやアパートなど。例：R1、R2、R3など。
- C（Commercial）ゾーン：商業施設、店舗、オフィスなどが許可される地域。
- M（Manufacturing/Industrial）ゾーン：製造業、倉庫など産業用途。
- OS（Open Space）ゾーン：公園や自然保護区域。
- PF（Public Facilities）ゾーン：公的施設（学校、図書館など）。
開発や用途変更の際に注意すべき点
1. 用途制限の確認
たとえば、R1ゾーンにレストランを建てることはできません。まずは、**ZIMAS（https://zimas.lacity.org）**というロサンゼルス市の公的ツールで、対象地のゾーニングを確認しましょう。
2. 特別用途許可（Conditional Use Permit）
ある用途がゾーン内で原則禁止されていても、特別な許可（CUP）を得れば可能になる場合があります。例えば、住宅地にホームデイケア施設を設置したい場合などが該当します。
3. バリアンス（Variance）
ゾーニング規制を一部免除する制度で、敷地形状など特殊事情がある場合に認められることがあります。
4. 再ゾーニング（Zone Change）申請
根本的に土地のゾーンを変更したい場合は、行政に対して正式な手続を行う必要があります。ただし、許可には時間も費用もかかります。
ロサンゼルスのゾーニング改革「re:code LA」
ロサンゼルス市では、Zoning Codeの抜本的見直しを目的とした「re:code LA」プロジェクトが進行中です。より分かりやすく、現代的な開発ニーズに即したゾーニングルールへの改訂が検討されており、今後の都市開発への影響が注目されています。
実務上のアドバイス
- 開発・購入前に必ずゾーニングを確認すること。
- 用途変更や開発予定がある場合は、早い段階で法的助言を受けること。
- 近隣住民とのトラブルを避けるためにも、ゾーニング違反を避けること。
まとめ
ロサンゼルスのゾーニング規制は複雑で、多くの細則や例外があります。しかし、土地利用の可否を左右する極めて重要な制度であるため、不動産取引や開発に携わる方は必ず理解しておくべきです。事前の調査と、必要に応じた弁護士への相談をお勧めします。
免責事項：
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の事案に対する法的助言ではありません。具体的な案件については、必ずカリフォルニア州弁護士にご相談ください。
カリフォルニア拠点（サンフランシスコ、ベイエリア、ロサンゼルス）
カリフォルニア州弁護士・日本弁護士
田中良和